借名買房，小心房財兩空

生活中，很多買房人為了規避銀行的信貸政策或者因為地方的限購政策等原因而借用他人的身份購買房屋，并與出借身份的人(以下簡稱出名人)簽訂協議，雙方約定相關的權利義務。盡管如此，還是有很多因借名買房產生的糾紛訴諸到法院，今天我們就來談一談借名買房潛在的法律風險以及具體產生的法律糾紛。

一、借名買房的法律風險

1.出名人反悔，而借名人無法證明雙方之間的代理關系以及資金支付的事實，借名人便很難取得房屋或收回購房款。

2.出名人身負外債，債權人可以主張其名下的房屋拍賣抵債。

3.出名人死亡，其名下房屋很可能會被子女繼承。

發生以上三種情況的任意一種，借名人都很難取得房屋，只能要求返還購房款。

二、借名買房產生的法律糾紛

1.規避限購政策借名買房的合同效力的認定

正常情況下，只要不違反法律、行政法規的強制性規定，借名合同有效，借名人要求出名人進行變更登記的，法院也應當支持;但若借名人基于該合同要求確認房屋所有權，法院一般會駁回其訴求，此外，若雙方合同中并未約定過戶期限，而借名人要求辦理過戶登記的，大部分法院會以目前不具備過戶條件為由駁回借名人的訴求。

2.經濟適用房頂名買房合同的效力認定

經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭。國務院這些文件和規定不屬于認定合同無效的行政法規，但這種由于該頂名購房行為已經侵犯了城市低收入住房困難家庭的平等機會購買和獲得房屋權利，屬于非法占有社會公共資源，損害社會公共利益的情形，一般認定該合同無效。

3.出名人擅自轉讓房屋簽訂的買賣合同效力認定

在出名人依約定將房屋所有權轉移登記到借名人名下前，出名人是物權法意義上的房屋所有權人，其對外轉讓房屋不屬于法律規定的無權處分行為，借名人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認房屋買賣合同無效的，法院一般不予支持。但，為了保護借名人的利益，如果借名人能夠證明買受人知道或者應當知道房屋存在借名登記，買受人為惡意的，則房屋買賣合同應當無效。

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