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政府撤銷無房產證,我還有物的所有權嗎

在近日召開在北京在明律師事務所例行的疑難案件研討會上,主辦律師周濤提出了這樣一個案例供大家研討:山東省泰安市某公司,其房屋及廠房系從村委會合法購買取得。

當地被列入征收范圍后,該片建筑的初步評估價值高達近億元,可謂是牽涉利益巨大。

而恰在此時,當地政府根據泰安市當地規定,認定涉案企業在辦理房產證時未獲得市級規劃部門出具的認定意見,而只有區規劃部門的,辦理程序違法,以此為由將涉案建筑的產權證撤銷。

此招可謂釜底抽薪,意圖借此使被征收人喪失補償權利人的身份。

那么對于政府施出的此種手段,應當如何破解呢?

與會律師就此問題展開了激烈的討論,得出了以下觀點。

筆者在此略做總結歸納,供被大家參考:

其一,撤銷房產證的行為本身并不影響被征收人對涉案建筑所享有的物權。

房產證,是權利憑證,而不是權利本身。

被征收人的房屋部分系通過與村委會簽訂合法有效的買賣合同取得,另一部分則是其自行建造的。

不動產物權登記僅是其權利變動公示方式,而與其權利本身是兩碼事。

即便房產證被撤銷,從法律意義上說,被征收人的補償權利人身份不會喪失。

其二,本案中政府撤銷房產證的理由,系房產證在辦理過程中的程序問題,而不涉及被征收人對房屋擁有所有權這一事實的認定。

事實上,當地政府出臺的規范性文件的“區規劃審批+市規劃審批”之規定,是行政機關內部處理的程序性規定,并不由行政相對人去完成。

如今出現一環節缺失的狀況,完全是政府內部行為瑕疵所致。

這點,是代理律師將在應對程序中著重強調的。

其三,撤銷房產證這一行為本身的法律依據很可能存在問題。

根據《行政訴訟法》第53條之規定,公民、法人或者其他組織認為行政行為所依據的國務院部門和地方人民政府及其部門制定的規范性文件不合法,在對行政行為提起訴訟時,可以一并請求對該規范性文件進行審查。

據此,有的律師在研討中指出,在已經提起的請求確認撤銷房產證行為違法的行政訴訟中,就應當依據此條規定請求法院對涉案的房屋頒證規定進行審查。

如能確認文件本身不合法,則依據該文件所作出的撤銷房產證行為也必將被依法撤銷。

同時,律師們也提出了此類情形下的一大隱憂:被征收人由于房產證被撤銷,可能面臨房屋價值評估機構拒絕對房屋進行評估或評估價值顯著低于不存在此問題的房屋的情況。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條規定,對于已經登記的房屋,其性質、用途和建筑面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。

對未經登記的建筑,應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

據此,我們可以看到,房屋是否合法有效登記,是會對房屋評估價值產生重大影響的。

一旦房屋落入“按照政府的認定、處理結果進行評估”的境地,那么評估出來的價值大受影響將是可以預見的事實。

綜上,筆者想在此提示廣大被征收人,對于政府方面如此釜底抽薪式的撤證舉動,被征收人一定不能等閑視之,而應積極通過法律途徑采取有效步驟措施,確保自己獲取公平、合理征收補償之前提條件得以維系。

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