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被拆遷人易犯的拆遷誤區,律師提醒

實踐中的征收維權,一般自征收補償協議簽訂之時便告一段落。

簽協議了,所提的各種程序也就撤了,律師的工作一般也就結束了。

那么有些被征收人就會問了,我對征收補償標準、數額不滿,協議我也不簽,錢我也不領,甚至談我都不跟征收方的人談,他們能拿我怎么辦呢?拋開偷拆、誤拆、幫拆這些典型的違法拆除房屋行徑不談,本文只談一個問題:不簽字不領錢,房屋就真的不會被合法拆除么?

答案是清楚的,政府當然懂得該如何合法的進行強制拆除。

這里面必須出現的有兩個法律文書——國有土地上的,叫房屋征收補償決定書;集體土地上的,叫責令交出土地決定書。

根據《國有土地上房屋征收補償條例》第26條的規定,市、縣級人民政府給拒不簽字領錢的被征收人下補償決定的情形有兩種:

其一,在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議。

當被征收人對補償方式和金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項持有不同看法,從而導致協議無法達成時,為避免房屋征收當事人各執己見、相互扯皮、久拖不決,條例規定由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣人民政府作出補償決定。

需要注意的是,房屋征收部門報請作出補償決定的時間,應當是在方案確定的簽約期限之后,不能隨意提前。

同時,只有在政府認為其有關補償方式和金額等事項合乎法律規定,被征收人的合法權益能夠得到保障的情形下,才能夠選擇作出征收補償決定。

其二,房屋所有權人不明確。

這是指被征收房屋無產權關系證明、產權人下落不明、暫時無法考證產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟等情形。

在此情況下,不能因此降低補償或不對此類房屋進行補償,也不能因此久拖不決影響整個征收補償工作。

而一旦補償決定下發,《條例》第28條規定的依法申請法院強制執行就近在眼前了。

征收人的房屋就將會面臨被依法強拆的后果。

對于集體土地上的情形,在明律師在《什么情況下,農民兄弟有權拒絕交出土地?》一文中已有詳盡論述,這里不再重復。

實踐中,被征收人面臨的局面是比上述規定復雜百倍的。

在明律師對此提出以下幾點建議供大家參考:

一、切不可誤以為不簽協議不領補償款就不會被強拆。

所謂“強制拆除”,字面含義就是在你心不甘、情不愿的前提下動用強制力拆除你的房屋。

強拆絕不都是違法的,司法強拆和行政強拆違建就是合法的。

因此,這種存在已久的誤區一定要盡速破除。

二,不要“拖”而不“動”。

很多被征收人都有這樣的經驗了:只有拖下去,才會有提升補償數額的機會。

問題在于,究竟該如何拖。

日前安徽合肥的張女士為大家做了一個典型的范例,她一個人蝸居于6層樓的樓頂,動用家伙將通往樓頂平臺的通道全部焊死,自己吃喝拉撒全在上頭,生活保障靠下面的親屬用吊籃往上送,一年時間竟沒有洗澡……結果還是在某個周六的凌晨6點被不明身份人員強行從樓頂平臺上帶離,房屋也隨之化為廢墟。

由此我們不難意識到,單純靠拖是不行的,一定要配合著拖而有所行動。

具體而言,就是要積極委托專業征收維權律師,擬定解決補償糾紛的全局性維權方案,之后按部就班的推進申請信息公開、復議、訴訟等法律程序,最終實現在談判桌前達成雙方都能接受的補償結果。

這里面的每一步程序,務求精準、到位,打到征收方違法的關鍵點上,才能收到最好的效果。

也正因此,光是被征收人自行維權往往是不夠的,因為被征收人很難實現上述維權的技術要求。

三、對于特殊情況,要有特殊的應對思路、方式,不要“一根筋”。

實踐中征收方摸索出了許多打法律規定擦邊球的“變通”做法以遏制被征收人通過正常路徑的維權,比如模擬征收(預征收)、集體土地騰退、危舊房改造、棚戶區改造、城中村整治、環保拆違等等,對于這類拆遷,很多“老黃歷”都是不適用的。

因此,被征收人一定不要犯“本本主義”的錯誤,機械的對著法條維權,而要向征收方學習,增加一些應對政策手段的靈活性。

捕捉規律,區分細節,那么所有的拆遷維權,其實都是萬變不離其宗的。

總之,協議沒簽,錢也沒領,絕不是被征收人放松警惕、大意的理由。

只要項目啟動了,補償不滿意,那么強拆的警報就始終不會真的解除。

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